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关于涉棚户区改造房屋纠纷案件的调研报告

作者:yjs     发布时间:2018年01月12日     来源:     阅读次数:

关于涉棚户区改造房屋纠纷案件的调研报告

棚户区改造是一项关系国计民生的重大工程,也是推进新型城镇化建设的重要途径。近年来,市委、市政府认真贯彻落实党中央、国务院决策部署,把棚户区改造作为贯彻落实科学发展观、构建和谐社会、推进城乡统筹发展的重要战略任务,通过棚户区改造系统工程,不断健全住房保障体系、改善群众居住条件、完善城市功能、提升城市形象。在棚改过程中,由于受历史原因及利益纠葛等多种因素影响,引发了一系列涉棚户区改造房屋纠纷案件,其涉及问题复杂多样,处理起来千头万绪,其专业性、社会性和法律性非常突出。如何有效地预防和妥善处理涉棚户区改造房屋纠纷案件,是一个亟待解决的实践难题。

一、基本情况

(一)攀枝花市由于是老工业集中区域,在上世纪六、七十年代大力进行三线建设,城市建设基本上先生产、后生活。据统计,我市棚户区大约53千多户,而攀枝花市区家庭总户数约33万户,其中棚户区户数就占到15%左右,棚户区数量多,矛盾多,在四川甚至全国都比较突出。

(二)由于历史遗留和现实原因,棚户区存在居住地点比较偏僻,居住条件比较恶劣,建筑密度大、使用年限长,巷道狭窄,基础设施配套不齐全,棚改片区住户多属低收入群体,居民的生存、生活环境脏乱差,社会治安和消防安全隐患多,群众反映强烈等。

(三)按照省市安排,西区于20163月对辖区居民的住房情况进行了全面摸底。经梳理,辖区目前有1.2万余套老旧棚户区住房。结合实际,西区 2017年的棚改目标任务为8979套,其中新建424套,综合整治236套,货币化安置8319套。而在货币化安置8319套房中,无产权房达4297套,占52%,无产权住房情况复杂、特殊,认定困难,问题和矛盾显得尤为突出。

二、当前西区涉棚户区改造房屋纠纷案件的主要特点

根据对西区法院在20173月至8月期间受理的涉棚户区改造房屋纠纷案件的梳理分析,发现该类案件既有和其他民商事案件的共性问题,也有自身明显特点。主要表现为:

(一)涉棚户区改造房屋纠纷的案件数呈上升趋势

表一:西区法院受理涉棚改案件的整体情况表

案件类型

新收

结案

未结

判决

调解

撤诉

标的(万元)

房屋买卖合同纠纷

60

41

19

 

36

5

155.7342

房屋所有权确认纠纷

2

1

1

 

1

 

2.6098

继承纠纷

43

38

5

2

35

1

121.6644

遗赠纠纷

1

 

1

 

 

 

4.5

房屋租赁合同纠纷

1

 

1

 

 

 

1.4145

共有纠纷

1

1

 

1

 

 

21.025

合计

108

81

27

3

72

6

306.9479

解析:表一反映出20173月至20178月期间,西区法院受理涉棚户区改造房屋纠纷的案件共计108件,占民事案件的10.08%,标的总金额306.95万元。总体来看,涉棚户区改造房屋纠纷的案件标的金额大小不等,最低的只有1786元,最高达210250元。目前,涉棚户区改造房屋纠纷的案件正源源不断地涌进法院,此类案件的收案数呈大幅上升趋势。

(二)涉棚户区改造房屋纠纷的案件类型集中:

表二:涉棚户区改造房屋纠纷的案件类型

解析:虽然棚户区改造工作中法律关系复杂,但从表二反映出涉棚户区改造房屋纠纷的案件类型过于集中,主要集中在房屋买卖合同纠纷和继承纠纷两种案件类型,这两种案由占涉棚户区改造房屋纠纷案件总量的95.37% 。由此可见,长期以来,由于棚户区房屋破旧且无经济价值,产权登记缺失且不规范,产权不明晰。而当前涉棚户区改造出台的货币化安置政策,集中引发了当事人因经济利益纷争而对房屋所有权产生争夺。

(三)涉棚户区改造房屋纠纷的案件结案方式以调解为主

表三:涉棚户区改造房屋纠纷案件的裁判结果

解析:表三反映出在裁判结果上,判决3件,调解72件,撤诉6件,其中调解占结案总数的88.89%。从裁判结果中我们可以看到,如果工作方式恰当,88.89%的该类案件是可以通过调解方式化解的。

(四)涉棚户区改造房屋纠纷的案件具有导向性和示范效应。在棚户区改造过程中,部分棚改居民为了获得高额补偿,形成利益共同体。表面上虽是个案,却关联着若干利益主体,加之涉棚户区改造案件的审理、判决及执行结果均具有导向性和示范效应,对其他未主张权利的人存在一定的影响,人民法院对某一个案的裁判、协调处理,会对未主张权利的其他众多的人产生联动效应,如果就案办案或个案处理失当,可能会波及其他棚改居民的行为选择,引发新的矛盾,出现群体效应,造成新的社会矛盾。

三、当前人民法院在审理涉棚户区改造房屋纠纷案件存在的突出问题和窘境

因市委、市政府对老旧房屋实施棚户区改造货币化安置政策,各项补偿款的总金额相对较高,与案涉房屋曾经有利害关系的自然人都想在棚改中争取利益,导致大量涉棚改纠纷案件涌入法院且诉讼请求数额较大、争议分歧大。

根据对我院涉棚户区改造房屋纠纷案件的审理情况分析,主要集中面临以下突出问题:

(一)私自搭建的无产权房屋量多且认定难度大,处理难度大。上个世纪六七十年代,由于正处于计划经济时代,职工住房多以单位自建福利分配,且大量职工家属农转非迁入,自行搭建了大量简易住房。法院在审理过程中,只能就有产权的房屋作出裁判。而针对私自搭建的房屋,因其没有相关的审批手续和产权登记,现行的法律法规既无相关法明文规定,也缺乏相关配套制度,更没有相关的司法解释对其进一步的细化与规范,即我国在立法上对无产权证房屋处置尚处于空白,导致法院在审理中由于缺乏法律依据和相关政策支持,无法解决当事人私自搭建房屋的补偿分割问题。而且当事人认为,案件已经到了法院,就应该对私自搭建的无产权房屋部分进行审理,从而产生新的矛盾,导致无法做到案结事了,客观上影响到房屋征收工作的有序推进。

(二)涉案房屋遗产继承纠纷中亲属关系确认难。由于这些被拆迁的房屋建筑年代久远,有的建造于上世纪六七十年代,历经几代人,老一辈的房屋所有权人多已去世,产权人并未更换,而目前居住人近亲属大部分散居在全国各地,许多原始的亲属关系材料遗失或者销毁,对当事人的亲属关系是否真实难以认定。例如当事人的户籍因结婚、工作等各种原因均已迁出,公安机关仅能对现有的户口簿上的人员作出是否有亲属关系的认定,至于迁出的人员,因没有当初迁出的相关档案资料印证,故不能出具不在户口簿上的当事人是否具有亲属关系的证明。尤其个别当事人为了谋取个人利益,为了多分补偿款,人为制造障碍,故意隐瞒居住在外地的其他有继承权的亲属。有的当事人死亡,户籍早已注销。因民政局不再对外出具婚姻关系的证明,其亲属通常找社区开具死者的亲属关系证明和婚姻关系证明以及有无生育子女的证明等,而法院通过调查核实,社区出具的证明又是根据当事人的口述作出的,当事人把这样的证明作为证据向法庭出示,法官在审理中往往难以判别其真伪,对遗产继承中亲属关系难以认定。

(三)涉案房屋因买卖不规范,产权人与实际居住人认定难。由于观念陈旧,年代久远,涉案房产在多年前存在变卖甚至几易其手,在买卖过程中存在无过户、无书面合同甚至仅仅是口头买卖,造成产权登记人与实际居住人不一致。因许多涉案房屋当时以较低价格买卖,棚户区改造开始后,房屋价值大幅上升,同样面积的住房价格相差几十万元,因此卖方感觉自己卖亏了,想要钻法律空子,利用买卖手续不健全、毁约等手段来挽回自己的损失。因买卖双方没有书面的买卖合同,又没有相关的证据证明,最终导致法院在审理过程中因缺乏证据导致认定产权难。

立法的本意并不在于,而在于法律实施。人民法院的各项审判工作都要做到有法可依,但是仅就无产权房屋法律构建而言,目前司法体系没有明确的法律条文规定,也缺乏相关的配套制度,更没有相关的司法解释对其进一步的细化与规范,极大制约了人民法院在实践中定纷止争

四、加强诉讼引导,助推涉棚户区改造顺利开展的工作建议

面对大量的涉棚户区改造无产权房屋的纠纷,法院如何让棚户居民理解支持,如何为政府排忧解难,这是当前西区法院上下思考的重点难点问题。结合西区实际,我们将从以下几方面开展工作。

(一)尊重历史,分清案件类别,不同情况区别审理。由于涉棚户区改造房屋纠纷案件涉及广大群众的切身利益,是当前社会关注的热点问题之一。因此,法院在审理涉棚户区改造房屋纠纷案件中,应当在坚持依法办案的同时也需要考虑社会的影响力。即要做到尊重历史,又要做到分清案件类别,不同情况区别审理。而且在审理过程中要坚持调解优先,兼顾法理与情理,综合运用各种调解手段化解矛盾,真正做到案结事了,实现法律效果和社会效果统一。

(二)深入一线掌握情况,收齐证据材料。法院在审理涉棚户区改造房屋纠纷的案件中,应当主动出击,深入一线,全面掌握涉案相关证据及情况,做到三查清(房屋产权清,亲属关系清,房屋历史沿革清)、三引导(引导当事人依法处理纠纷,引导当事人注重亲情,引导当事人合理合法诉求。),在保证公正裁判的基础上,真正地探究纠纷产生的根源,从源头上化解矛盾。

(三)审判前移,加强法律问题的前瞻性研判。鉴于政府行政主管部门对大量无产权住房的权属负责认定,与涉案房屋有利害关系的当事人如对该认定不服,将有可能引发针对政府行政主管部门对无产权住房权属认定结论有争议而提起行政诉讼。为此,笔者建议人民法院应密切关注房屋征收补偿的立法精神和指导思想,适时开展有针对性的法律问题研究,加强法律、法规和政策的研讨和梳理。并派出精通行政审判业务法官专门负责与棚户区改造项目法律组对接,准确把握棚户区改造工作中应当遵循的事实认定标准、法律适用标准和程序履行要求,为党委、政府决策提供法律参考。

(四)确立裁判标准,确保裁判尺度统一。涉棚户区改造房屋纠纷案件的当事人都是与案涉房屋曾经有利害关系的自然人,都想在棚改中争取利益。我院针对涉棚改案件重点在三个方面进行审查认定:首先对涉棚改案件的当事人身份真实性进行认定(结合亲属关系证明、当事人的身份证明、房屋产权证和国有土地使用权证、购买目的、购买的价格等情况);其次对涉及的案件所主张的事实和理由是否成立,案由的构成要件进行认定;再次重点对涉案的相关证据的三性(即真实性、合法性和关联性)进行审查认定。此外,对继承纠纷和房屋买卖合同纠纷,只能确认案涉房屋由某某继承或者该买卖合同是否有效,该房屋归某某所有等内容,但是不能将协助办理房屋过户手续写入民事判决书或者民事调解书中。

(五)开辟涉棚户区改造房屋纠纷案件的绿色通道对社棚户区改造房屋纠纷案件,要做到快立、快审、快判、快执行,确保不因个案审理不及时,而影响棚户区改造工作的顺利进行。人民法院在受理和审理涉及城市棚户区改造房屋纠纷的案件过程中,应坚持贯彻法律效果与社会效果相统一的原则,采用巡回审判方式,到棚户区房屋纠纷发生地,就地立案,就地审判,就地调解,现场释法,力求达到审理一案,教育一片的法律效果和社会效果。另一方面,对审理中出现的新问题、新情况,要及时向党委、政府及相关部门反映并提出司法建议,努力从源头上消除各种纠纷,确保棚户区改造工作顺利完成。

(六)加强宣传,引导当事人诚信诉讼。应进一步加大力度公开和宣传有关棚户区改造的相关政策和法律,指引当事人诚信诉讼,理性维权。通过在案件审理过程中结合案情以案讲法、政策宣传、法律咨询等方式,做到宣讲政策到位,法律法规释明到位,对当事人的诉求引导到位,对涉案当事人之间的法律关系摸底到位,从而让当事人知晓并理解棚户区改造的相关政策,熟悉与案涉房屋的相关法律法规,真正做到不碰政策底线,不碰法律底线,主动配合政府拆迁工作。作为司法机关,有必要通过正确适用法律法规对不诚信行为进行负面评价,加大失信成本,进一步在民众心中树立诚信意识和法治信仰。

(作者单位:攀枝花市西区人民法院)

 

                         

 

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